| L’évolution des loyers
dans le parc locatif privé en 2002
Les résultats relatifs à l’évolution
des loyers au cours de l’année 2002 sont
issus d’enquêtes menées dans onze
agglomérations de province, ainsi qu'à
Paris, sa proche et grande banlieue. La conduite d’enquête
et le traitement des données ont été
réalisés par l’observatoire des
loyers de l’agglomération parisienne (OLAP).
Pour 2002, les grandes tendances
de l’évolution des loyers dans l’agglomération
parisienne et en province sont caractérisées
par :
Une accélération
de la hausse globale des loyers qui s’élève
à +5.2% à Paris (1),
à +4.1% dans sa proche banlieue (2)
et +3.5% en province (3).
La décélération de la hausse des
loyers, engagée depuis 1992, avait fait place
en 1997 et 1998 à une reprise de la hausse globale
des loyers ; en 1999, la décennie s’est
achevée sur un nouveau ralentissement de cette
hausse. En 2000, une reprise de la hausse globale est
constatée qui se confirme en 2001et se consolide
en 2002. Elle résulte
principalement de la forte évolution de l’ICC
(4) sur la base duquel
une majorité de loyers est actualisée
et du niveau élevée de la hausse moyenne
pratiquée lors des relocations.
Une hausse d’ensemble des
loyers de nouveau plus élevée que celle
de l’indice des prix à la consommation
(+2%).
A l’exception des années 1995, 1996 et
1999, depuis au moins 1985 et jusqu’à 2002
inclus, la hausse d’ensemble des loyers du secteur
locatif privé a été supérieure
à l'indice des prix à la consommation.
Une hausse moyenne des loyers
plus forte à Paris et dans sa proche banlieue
qu’en province.
De 1994 à 1997,
les loyers ont progressé plus vite en province
qu’à Paris et dans sa proche banlieue.
En 1998 et 1999,
la progression de la hausse moyenne des loyers avait
été quasi identique à Paris, en
proche banlieue et en province.
En 2000, 2001 et 2002,
la hausse moyenne des loyers a été plus
forte à Paris et sa proche banlieue qu’en
province. Cette tendance est liée à la
reprise confortée de la hausse moyenne des loyers
de relocation à Paris et dans sa proche banlieue,
plus tempérée en province. Les relocations
sont un facteur prépondérant de progression
globale des loyers à Paris, dans sa proche banlieue
et en province.
Un maintien de l'écart
de loyer entre Paris, sa proche banlieue et la province.
Le niveau des loyers au m² demeure deux fois plus
élevé à Paris et sa proche banlieue
qu'en province.
Le loyer moyen mensuel pratiqué pour l’ensemble
du parc locatif privé est de 15.0
€/m² à Paris, 11.7 €/m² en
proche banlieue et 6.7 €/m² en province.
Le loyer moyen mensuel fixé après une
relocation est de 16.8
€/m² à Paris, 13.3 €/m² en
proche banlieue et 7.50 €/m² en province.
Par ailleurs, le niveau
moyen des loyers pratiqués en grande banlieue
de l’agglomération parisienne, comparé
à celui de la province révèle également
une tension particulière sur le marché
locatif. L’écart moyen de loyer est globalement
de l’ordre d’un tiers.
La dispersion des loyers, après s’être
réduite puis stabilisée, tend depuis 2000,
à se réinstaurer à Paris, dans
sa proche banlieue et en province.
De 1993 à 1997, l’écart moyen entre
les loyers de relocation et ceux pratiqués sur
l’ensemble du parc privé s’était
progressivement réduit (5).
En 1998 et 1999, avec la reprise de la hausse moyenne
des loyers lors des relocations dans l’agglomération
parisienne, il s’était stabilisé.
Depuis 2000, cet écart tend à nouveau
à s’accroître.
Le niveau élevé
de la hausse des loyers de relocation contribue à
une nette progression de la hausse globale des loyers
à Paris, dans sa proche banlieue et en province.
En effet, de 1999 à
2001, la hausse moyenne des loyers de relocation s’est
fortement redressé à Paris et dans sa
proche banlieue. En 2002, sa progression tend à
se ralentir, +11.9% à Paris (contre
+11.4% en 2001, +7.7% en 2000, +4.3% en 1999, +2.6%
en 1998 et +0.3% en 1997), +10.4%
en proche banlieue (contre +9.2%, +5.7%
en 2000, +3.1% en 1999, +1.5% en 1998 et +0.9% en 1997).
Ainsi, à Paris et dans sa proche banlieue, la
reprise de la hausse moyenne lors des relocations amorcée
en 1998, s’est accélérée
chaque année et semble se consolider en 2002.
Elle est liée au développement d’une
pratique de hausse supérieure à l’ICC
(59% des logements reloués à Paris et
56% en proche banlieue) qui, en 2002, par rapport aux
trois dernières années, tend à
se stabiliser notamment à Paris et continue dans
des proportions moindres, de s’accroître
en proche banlieue. Cette évolution semble inaugurer
l’amorce d’un tassement du rythme accéléré
de la hausse globale des loyers de relocations même
si les hausses praitquées sont en moyenne de
19% à Paris et 15% en proche banlieue. Cette
tendance s’associe, avec l’évolution
accrue de l’ICC en 2002 (+3.6% contre +2.5% en
2002, +1.1% en 2000, +0.3% en 1999), à une progression
de la pratique d’indexation des loyer sur l’ICC
qui porte sur 29% des logements reloués à
Paris (26% en 2001), 32% en proche banlieue (30% en
2001). Ce processus s’effectue au détriment
d’un fort recul des pratiques de baisse des loyers
ou de reconduction du loyer à son niveau (12%
des logements reloués à Paris et en proche
banlieue contre respectivement 23% et 29% en 1999).
En province, le mouvement
de repli de la hausse moyenne des relocations engagé
depuis 1992, fait place en 2000, à un mouvement
de reprise qui se confirme en 2001 et 2002.
Toutefois, Il est moins soutenu +5.5% (+4.4% en 2001,
+3.1% en 2000 et +2.1% en 1999) qu’à
Paris et sa proche banlieue, car si les pratiques
de baisse ou de maintien à leur niveau des
loyers lors de relocation sont en net retrait (17%
des logements reloués contre 26% en 2001, 34%
en 2000, 39% en 1999) celle relevant de hausses supérieures
à l’ICC porte sur un effectif de logements
reloués un peu moindre (41%) et l’augmentation
moyenne pratiquée est plus faible (+12%), les
bailleurs privilégiant tout autant l’indexation
des loyers sur l’ICC (42% des logements reloués).
Le rapport Les renouvellements
de baux concernent 16% du parc locatif privé
à Paris et dans sa proche banlieue et 14% en
province. En 2000, l’augmentation moyenne des
loyers à cette occasion progressait légèrement
à Paris et dans sa proche banlieue. Cette tendance
se confirme en 2001 et 2002 avec respectivement +3.7%
(+2.4% en 2001, +1.3% en 2000, +0.5% en 1999),
et +3,4% (+2.4% en 2001,
+1% en 2000, +0.7% en 1999). En
province, restée stable en 2000, elle engage
également une reprise en 2001 et se conforte
en 2002, avec +3.0% (+2.1% en 2001, +1% en
2000, +0.9% en 1999).
A Paris et en proche banlieue, les loyers lors des
renouvellements de baux sont le plus souvent indexés
sur l’ICC ; cette pratique continue de se développer
en 2002 avec la forte évolution de l’ICC
(80% des locations dont le bail a expiré en
2002 à Paris contre 75% en 2001 ; 81% en proche
banlieue contre 76% en 2001), et dans une moindre
mesure, ils sont reconduits à leur niveau antérieur
(10% des locations dont le bail a expiré à
Paris, 12% en proche banlieue).
En province, la majorité des loyers lors des
renouvellements de baux sont également indexés
mais dans des proportions moindres (57% des locations
dont le bail a expiré), en revanche la part
des loyers reconduits à leur niveau antérieur
est importante (31% des locations dont le bail a expiré).
Toutefois, l’application de hausses hors du
cadre légal reste un peu plus fréquente
qu’à Paris et dans sa proche banlieue
(12% des locations dont le bail a expiré contre
7% à Paris, 5% en proche banlieue).
L’usage des dispositions
de l’article 17c de la loi n°
89 462 du 6 juillet 1989 reste particulièrement
marginal. Il porte sur
2.7% des logements dont le bail expire à Paris,
1.5% en proche banlieue et 1% en province. En 2002,
le renouvellement de bail en application de l’article
17c de la loi du 6 juillet 1989 conduit à des
hausses moyennes adoptées de +18 % à
Paris, +12 % en proche banlieue et +5% en province,
échelonnées sur trois ou six ans.
Il semble qu’après plus d’une décennie
d’application, ces dispositions aient permis
de réduire progressivement le nombre de loyers
manifestement sous-évalués et que de
ce fait même, cette procédure soit moins
utilisée. Néanmoins, le redressement
de la progression accélérée de
la hausse moyenne des loyers de relocation confirmée
au cours de ces quatre dernières années,
peut laisser prévoir à terme un mouvement
à la hausse des loyers lors d’un renouvellement
de bail.
(1)
Paris : +4.1% en 2001, +2.6% en 2000, +1.4%en 1999,
+2.1% 1998, +1.1% 1997.
(2)
Proche banlieue :+3.8% en 2001, +2.2% en 2000, +1.2%
en 1999, +2% en 1998 et +1.3% en 1997.
(3)
Province :+ 2.7% en 2001, +1.6% en 2000, +1.2%en 1999,
+2.1% 1998, +1.8% 1997.
(4)
+3.6% en 2002, +2.5% en 2001, +1.1% en 2000 contre
0.3% en 1999.
(5)
Pour rappel, après les fortes augmentations
de loyer du début de la décennie, de
1993 à 1997 inclus, un mouvement de déclin
des hausses moyennes des loyers de relocation s’est
installé plus fort que le mouvement de décélération
des autres hausses de loyers. Ainsi progressivement,
la dispersion des loyers a été nivellée
par une progression des loyers les plus bas et le
tassement des loyers les plus élevés.
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