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LES ANNÉES 90 À AUJOURD'HUI

  1990-93 : EMERGENCE DE LA DIMENSION SOCIALE
Les années 1990 vont voir émerger de nouvelles politiques développées en application de la garantie des grands équilibres qui incombe à l'état. Deux lois viendront, en partie, contrebalancer les effets de la décentralisation.

La loi n°90-449 du 31 mai 1990, dite "loi Besson", visant à la mise en oeuvre du droit au logement. Cette loi fixe comme principe dans son article 1er : "Garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. Toute personne ou famille éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de ses ressources ou de ses conditions d 'existence, a droit à une aide de la collectivité, dans les conditions fixées par la présente loi, pour accéder à un logement décent et indépendant et s'y maintenir".

Elle rend obligatoire l'élaboration d'un plan départemental d'action pour le logement des plus défavorisés, ce plan est élaboré et mis en oeuvre, conjointement par le préfet et le président du Conseil Général, en collaboration avec les collectivités locales, les bailleurs sociaux, les caisses d'allocations familiales, les associations à vocation humanitaire et sociale. Il définit les catégories de personnes concernées, analyse les besoins et fixe des objectifs à atteindre par bassins d'habitat. Ce plan est rendu public. Ce plan institue un Fonds de Solidarité pour le Logement cofinancé par l'état et le Département qui permet d'accorder des aides financières aux personnes et familles défavorisées.

Un bilan annuel de l'application de la loi est présenté au Conseil national de l'Habitat.

Depuis 1er janvier 1993 l'aide personnelle est généralisée à tous les ménages dès lors qu'ils remplissent les conditions de ressources.

La loi d'orientation pour la ville du 13 juillet 1991 : par cette loi, le législateur a voulu que le droit à la ville soit assuré à tous les citoyens. Il s'agit "pour les collectivités locales d'offrir des conditions de vie et d'habitat qui favorisent la cohésion sociale et permettent d'éviter les phénomènes de ségrégation". Cette loi reprend et développe le concept de politique locale de l'habitat qui était instauré à travers les PLH dans la loi de 1983, en lui donnant un contenu juridique. Elle est l'expression d'une préoccupation politique : celle de la lutte contre l'exclusion et de sa traduction spatiale. Le pari qu'elle sous-tend, c'est de contrecarrer les tendances constatées, aujourd'hui, à une trop grande spécialisation des espaces urbains, en imposant dans les grandes agglomérations la mixité du logement privé et du logement social.

Les vingt dernières années ont également permis à la France de disposer après plusieurs tâtonnements d'une législation sur les loyers qui respecte un juste équilibre entre les droits des propriétaires et ceux des locataires, avec l'introduction en 1986 de la notion de loyer de voisinage et des modalités contrôlées de révision des loyers.

Dans le secteur de l'accession à la propriété, les ménages à ressources modestes ont particulièrement souffert ces dernières années de la prudence des prêteurs dans le secteur concurrentiel. Pour faciliter leur accès au crédit immobilier, les pouvoirs publics ont mis en place en 1993 un nouvel instrument : le Fonds de Garantie de l'Accession Sociale à la propriété (FGAS) alimenté par des ressources provenant à la fois de l'état et de l'établissement prêteur indemnise ce dernier pour les défauts de remboursement ou les remboursements tardifs des prêts qu'il garantit. Ces prêts sont les Prêts à l'Accession Sociale (PAS).

  1995 à aujourd'hui : LA REFONTE PROGRESSIVE DU SYSTEME
La réforme de l'accession à la propriété aidée a consisté à supprimer un certain nombre de dispositions existantes et à mettre en place un prêt à taux zéro assorti d'un système de sécurisation des emprunteurs.

En remplacement des « Prêts à l'accession à la propriété » (PAP) et les avantages fiscaux qui y étaient associés, ce nouveau prêt à taux zéro n'est pas cumulable avec la réduction d'impôts pour intérêts d'emprunts. En revanche cette nouvelle aide est cumulable, pour les ménages modestes avec les aides à la personne réservées aux accédants à la propriété (Allocation de logement ou Aide personnalisée au logement).

Cette nouvelle aide est destinée aux ménages qui achètent, à titre de résidence principale, un logement neuf ou un logement ancien nécessitant un minimum de travaux (35% du montant de l'opération et à titre temporaire en 1996, 20%) et qui disposent d'un revenu inférieur à un plafond. Ce plafond dépend de la taille de la famille et de la zone géographique.

Les prêts à taux zéro sont distribués par les établissements de crédit ayant passé une convention avec l'état. C'est un changement par rapport aux PAP, dont la distribution était assurée exclusivement par le Crédit Foncier de France et les SACI (Sociétés Anonymes de Crédits Immobilier). La Société de Gestion du Fonds de Garantie de l'Accession Sociale assure les relations financières entre l'état et les établissements de crédits. Le nombre d'aides n'est pas limitée, contrairement aux PAP qui étaient contingentés.

Logement locatif social
Le logement locatif social a connu des évolutions successives :

Le logement social est dorénavant considéré comme un bien de première nécessité et bénéficie en conséquence du taux de TVA réduit à savoir 5,5% au lieu de 20,6% et ce pour la construction neuve (depuis le 1er octobre 1996) et pour la réhabilitation des logements du parc existant (depuis le1er octobre 1997).

Ce taux de TVA s’applique également depuis le 1er octobre 1999 au travaux effectués par des particuliers sur leur logement.

En Septembre 1999 le PLA est remplacé par le PLUS (Prêt locatif à usage social).

Il s’agit de relancer la construction de logements locatifs sociaux par la création d’un produit unique et simplifié (suppression des sous catégorie du PLA, à l’exception du PLA d’intégration qui est maintenu). Un des objectifs de cette réforme est de favoriser la mixité sociale en permettant à des catégories de ménages ayant des revenus divers d’accéder à ce logement, (les ménages les plus aisés payant un loyer plus élevé) tout en pérennisant la fonction sociale d’une partie de ces logements, puisque 30% des logements doivent en permanence être réservé à des ménages ne dépassant pas 60% du plafond de ressources.

Le Prêt locatif à usage social (PLUS)
C’est le nouveau nom du logement locatif social subventionné par l’Etat et réalisé par les organismes de logement sociaux.
Ce prêt remplace le PLA dont les caractéristiques financières étaient devenues peu intéressantes.
C’est un logement qui a vocation a répondre à l’ensemble de la demande : son loyer plafond est inférieur de 10% à celui du PLA et il est ouvert à des ménages ayant des ressources supérieures :

+ 20% pour 10% des ménages.

75% de la population peut prétendre à ce logement.

30% en permanence réservé à des ménages dont les revenus sont inférieurs à 60% des plafonds de ressources qui représentent aussi 30% de la population.
Taux de subvention : 5% en construction neuve et 10% en acquisition amélioration. Ce taux peut être majoré à 6.5% et 11,5% (+1.5%)
Le prêt est à 3,45% sur 32 ans pour la construction et 50 ans pour le terrain.
PLA d’intégration maintenu (20% de subvention prêt à 3.05%) plafond de ressources 20% du loyer PLA.

Voir aussi plaquette "Le PLUS - prêt locatif à usage social"

Statut du bailleur

Le développement d'une offre locative privée a comme condition un rendement minimum de l'investissement garanti par une législation sur les loyers permettant des évolutions. Après des modifications et réajustements législatifs successifs (1982, 1986, 1989) il semble qu'aujourd'hui un équilibre qui apparaît satisfaisant ait été trouvé entre l'application des règles du marché et la nécessaire protection des locataires.

Cependant, pour que ce secteur reste actif, il faut lui assurer une rentabilité minimum.

Le régime d’amortissement accéléré mis en place en 1996 a été modifié à compter du 1er janvier 1999, pour favoriser la mise sur le marché de logements locatifs à loyers réglementés favorisant l’accès des ménages au revenu faible ou moyen.

Ce nouveau statut dit du "bailleur privé" est mis en place. Il concerne les investissements réalisés en neuf ou en ancien à compter du 1er janvier 1999 et présente un caractère permanent.

Ce dispositif comporte, dans le neuf, des similitudes avec le régime précédent car l'avantage fiscal consiste en une déduction dégressive sur le revenu foncier d'une fraction de l'investissement. Pour la location de logements anciens : l'avantage fiscal prend la forme d'un supplément de déduction forfaitaire pour les revenus fonciers.

Mais le bénéfice de l'avantage est réservé à la location à usage d'habitation principale du locataire (il n'est pas possible de louer à titre de résidence secondaire).

Le loyer et les ressources du locataire doivent être inférieurs à certains plafonds.

Voir aussi Guide pratique du propriétaire bailleur

Dispositions législatives nouvelles

En complément des dispositifs d’actions existant pour favoriser le logement des plus démunis le Parlement français vient de voter une loi (n°98-657 du 29 juillet 1998) d’orientation relative à la lutte contre les exclusions dont le chapitre II du titre I traite de l’accès au logement et le chapitre III du titre II des mesures relatives au maintien dans le logement.

Son objectif, est de mieux garantir le droit au logement :
  • en précisant le cadre et les conditions d’intervention des plans départementaux d’action pour le logement des plus défavorisés ;
  • en définissant mieux les besoins des personnes défavorisées et en fixant des objectifs précis à atteindre ;
  • en cadrant mieux les interventions des fonds de solidarité pour le logement, afin d’éviter des distorsions géographiques et en renforçant leur moyens financiers ;
  • en améliorant la reconnaissance du rôle des acteurs associatifs, en favorisant notamment, la rémunération de la médiation de la gestion locative ;
  • en favorisant la continuité des aides au logement.
Elle traite de l’accroissement de l’offre de logement en facilitant par des mesures techniques la construction, en luttant contre la vacance, par la création d’une taxe, et améliore les conditions de réquisitions des logements vacants.

Elle réforme le régime de l’attribution des logements locatifs sociaux en instaurant un numéro d’enregistrement départemental garantissant la transparence des attributions.

Loi SRU

La loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains a été votée le 13 décembre 2000.

Il s’agit de rendre les politiques urbaines plus cohérentes de favoriser les mécanismes de solidarité dans la villes et d’intégrer les politique de déplacements dans le cadre du développement durable.

Voir Le dossier complet sur la loi SRU

Les Principales lois de la période